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Loi Pinel.

Adoptée le 18 décembre 2014, la loi Pinel est entrée en application au cours de cette année 2015 en succession au dispositif Duflot. Voici tout ce qu’il faut savoir sur cette loi : ses principes, les réductions d’impôts prévues, les conditions et les limites pour en bénéficier et les zones éligibles.

 

Les principes de la loi

La loi Pinel est une disposition visant à favoriser l’investissement locatif dans des zones où le déficit de logements est réel. Elle est dédiée aux contribuables domiciliés en France, ceux  investissant dans un logement neuf ou « en état futur d’achèvement » du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. Le dispositif prévoit de leur accorder une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21%.

Le calcul de l’abattement est basé sur le prix de revient du bien immeuble pour les acquéreurs s’engageant à proposer le logement à la location pendant 6 ans au minimum, cette période pouvant s’étaler sur 9 ou 12 ans.

 

Quelles réductions d’impôts ?

Le pourcentage de réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel varie proportionnellement avec la durée au cours de laquelle le propriétaire s’engage à mettre le bien en location.

  • Pour 6 ans :    12% de réduction d’impôt, soit 2% par an
  • Pour 9 ans :    18% (2% par an)
  • Pour 12 ans :   21% : 2% durant les 9 premières années et 1% pendant les 3 années restantes.

 

Comment en bénéficier ?

L’investisseur doit s’engager à mettre son bien immobilier en location pendant 6, 9 ou 12 ans. L’avantage fiscal variera suivant la durée de cet engagement.

Également, les loyers seront plafonnés pendant toute la durée de la location, le montant des plafonds varie selon la zone géographie du logement.

 

Quels sont les différents types de biens immeubles concernés par la loi Pinel ?

  • Les logements achetés neufs depuis le 1er janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2016 ;
  • Ceux qui sont acquis en « état futur d’achèvement » durant la même période à condition que les travaux soient terminés dans les 30 mois suivant la date d’ouverture du chantier ou celle de la signature de l’acte de vente ;
  • Les biens pour lesquels le propriétaire a déjà déposé une demande de permis de construire pendant cette période. Dans ce cas, la construction doit être achevée au plus tard 30 mois après la date de délivrance du permis ;
  • Les locaux affectés à un autre usage que l’habitation, achetés entre ces dates et qui font l’objet (ou ont fait l’objet) de travaux visant à les transformer en logements ;
  • Les bâtiments vétustes achetés entre début 2013 et fin 2016 pour lesquels les propriétaires ont réalisé (ou sont en train de faire) des travaux de réhabilitation en vue de les doter de performances techniques similaires à celles des logements neufs.

 

Les conditions

    Pour bénéficier des mesures de défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel, il faut :

  • Louer le bien immobilier acquis à titre de résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans, la durée de la location pouvant aller jusqu’à 9 ou 12 ans.
  • Acheter un logement se trouvant dans une zone éligible à la loi Pinel, à savoir les zones A – Abis- B1 et B2.
  • Ne pas cumuler avec d’autres systèmes de défiscalisation, comme les lois Scellier, Duflot, Malraux, Censi-Bouvard ou Monuments historiques.
  • Depuis l’instauration de la loi Pinel au 1er septembre 2014, les travaux de construction du logement acheté en VEFA (en état futur d’achèvement) doivent être terminés dans les 30 mois à partir de la date de la signature du contrat de vente. Auparavant on a tenu compte de la date d’ouverture du chantier.
  • Le bien doit être effectivement loué au plus tard 12 mois après la date de l’acquisition ou de clôture du chantier.
  • L’achat doit être en nom propre, la réduction d’impôt étant appliquée directement sur l’avis d’imposition du foyer fiscal du propriétaire.
  • Avoir un prix d’achat inférieur ou égal à 300 000 euros.

 

Les limites

Les loyers ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le dispositif Pinel. Ceux-ci sont inférieurs de 20% par rapport à la moyenne des loyers pratiqués sur le marché.

Voici les plafonds mensuels des loyers par mètre carré

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,72 euros 12,42 euros 10,00 euros 8,69 euros

* Ces plafonds de loyer font l’objet d’une majoration ou d’une diminution en fonction de la superficie habitable du logement. Un coefficient multiplicateur est appliqué pour connaître le montant du plafond de loyer selon la formule suivante : 0,7 + (19 ÷ surface habitable).

Le coefficient est ensuite arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

D’autres limites sont fixées par la loi Pinel :

  • L’investissement : un acquéreur ne doit pas investir plus de 300.000 euros dans le cadre du dispositif et n’acheter que 2 logements par an.
  • Le coût : ne doit pas dépasser 5.500 euros par mètre carré de surface habitable quelle que soit la zone de localisation du bien.
  • Les ressources des locataires : elles ne doivent pas être supérieures aux plafonds fixés par la loi Pinel.
  • Pour les immeubles neufs comportant au moins 5 logements, le dispositif fixe un pourcentage de logement ne pouvant pas bénéficier de la mesure de défiscalisation. Le taux est de 20% au minimum. Les propriétaires  ne respectant pas ce seuil de commercialisation sont passibles d’une amende de 18.000 euros par appartement excédentaire.
  • Niches fiscales : la loi Pinel prévoit également leur plafonnement qui est fixé à 10.000 euros par an.

Pour bénéficier de la loi sur la défiscalisation Pinel, l’investisseur doit louer le logement à des locataires dont les revenus sont modestes.

Voici les plafonds de ressources en métropole

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 971 € 36 971 € 30 133 € 27 120 €
Couple 55 254 € 55 254 € 40 241 € 36 216 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 433 € 66 420 € 48 393 € 43 554 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 479 € 79 558 € 58 421 € 52 579 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 893 € 94 183 € 68 725 € 61 853 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 782 € 105 985 € 77 453 € 69 707 €
Majoration par personne à charge au delà de la 4ème 12 900 € 11 809 € 8 641 € 7 775 €

 

Les zones éligibles

Voici les différentes subdivisions communales éligibles au dispositif Pinel :

  • Zone A Bis : la ville de Paris et la « première couronne » parisienne ;
  • Zone A : la « 2e couronne » autour de Paris, Lille, Lyon, Marseille et Nice ;
  • Zone B1 : Toulouse et les grandes villes françaises recensant plus de 250.000 habitants.
  • Zone B2 : Les agglomérations moyennes ayant entre 50.000 et 250.000 habitants.