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Loi LMP.

Cette année 2015, l’accès aux avantages fiscaux proposés dans le cadre de la loi LMP est désormais réservé aux contribuables qui investissent en vue de faire de la location meublée une véritable source de revenus. Quels sont les principes de ce dispositif, les avantages fiscaux offerts et les conditions requises ?

 

Principes de la loi

Le principe de la loi LMP est très simple. Un investisseur achète un bien et le propose à la location après l’avoir meublé et équipé. Cette formule est alors considérée comme une activité commerciale dans la mesure où l’investisseur l’exerce à titre habituel.

Elle peut être pratiquée par un particulier. Dans ce cas, il  adopte alors le statut d’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou par une société de personnes se regroupant au sein d’une SARL de Famille (Société à responsabilité limitée). Ces deux formes d’entreprise ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Cette activité s’ouvre également aux SA (Sociétés anonymes) et aux SARL de droit commun et ces dernières n’échappent pas au régime de l’impôt sur les sociétés.

 

Avantages fiscaux

Le LMP est un statut fiscal rattaché à la personne ou à la société qui investit et non au bien concerné. Il permet de profiter d’une économie d’impôt sur plusieurs volets, à savoir :

  • Déduction des charges liées (intérêts d’emprunt …) sur votre revenu global (et non pas uniquement sur votre revenu locatif).
  • Amortissement du montant des biens acquis.
  • Exonération de plus-value sur cession après 5 ans.
  • Dans certains cas la récupération de la TVA sur les biens acquis.
  • L’exonération des plus-values et l’exemption d’ISF.

 

Le régime BIC

Ce statut représente le principal avantage fiscal d’un investissement en LMP. La location meublée entrant dans le cadre des activités commerciales, les revenus qui en sont issus sont taxés comme des bénéfices industriels commerciaux (BIC).

La comptabilité : à l’encontre des revenus fonciers ne tenant compte que des recettes et des dépenses, la comptabilité pour un bien en LMP est commerciale,  incluant les charges engagées, les créances acquises auxquelles sont soustraites les dettes certaines. Elle retrace aussi les différentes prestations liées à l’exploitation.

Que le bailleur soit un loueur professionnel ou non, les produits imposables sont soumis au régime  BIC selon les critères ordinaires de ce système d’imposition.

Dans le cas où les revenus du propriétaire, une personne physique, ne dépassent pas 32.100 euros, le régime fiscal applicable est celui du micro-BIC. La comptabilité est allégée et l’intéressé peut prétendre à une exonération de la TVA. L’administration applique un abattement forfaitaire de 50% à titre de frais et par la suite, le bénéfice est défini directement sur la déclaration de revenus en fonction du montant des recettes. Ce régime simplifié n’est toutefois pas applicable lorsque l’exploitation du bien prend un caractère hôtelier et de ce fait il est soumis à la TVA.

L’investisseur peut toutefois opter pour le régime d’imposition simplifié dans le cas où le montant de ses recettes est compris dans la fourchette de 32.100 euros à 763.000 euros. Il effectuera sa déclaration selon les formulaires 2031 et 2033, dans les conditions de droit commun. Si ses revenus dépassent 763.000 euros, il sera soumis au régime réel normal.

L’aspect le plus appréciable du régime BIC dans le cadre de la loi FMP réside dans la possibilité de pratiquer un amortissement aussi bien sur les biens immobiliers que sur les meubles.

 

L’investissement en LMP offre d’autres avantages fiscaux

Il est possible de déduire les frais et droits suivants sur le revenu global:

  • Les frais liés (taxes, intérêts …) à l’achat du bien immobilier.
  • Les honoraires de conseil et ceux du notaire.
  • Les frais de constitution de société.
  • Les droits d’enregistrement.
  • Les frais d’ingénierie.
  • Le montage du dossier juridico-financier de commercialisation.

Plafonds et exonérations fiscales:

  • Cette défiscalisation LMP n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
  • L’exonération d’ISF (Impôt sur la fortune), car c’est une activité professionnelle.
  • La récupération de la TVA dans le cas où le bien est loué à un exploitant d’établissement à caractère de résidence de services (résidences étudiantes, résidence personnes âgées …).

Déduction des charges du revenu global:

  • Déduction des charges et de l’amortissement sans limites !
  • La déduction de l’ensemble des charges d’exploitation, telles que les cotisations sociales, les impôts et les dépenses courantes pour leur valeur réelle (sans plafonds !).
  • La déduction des intérêts d’emprunts contractés dans le cadre de la loi LMP.
  • L’imputation du déficit BIC sur le revenu global, en exclusion des amortissements.
  • La perception des loyers LMP dans le cadre d’un bail de 9 ans au minimum.

Amortissements:

  • 5 à 7 ans pour les équipements et meubles.
  • 20 à 40 ans pour les biens immobiliers.
  • Cependant, l’amortissement ne peut augmenter le déficit. Il permet uniquement de diminuer le bénéfice.
  • La possibilité d’imputer les reliquats d’amortissements sur les revenus ultérieurs.

Sans compter le status LMP permet aussi de bénéficier des avantages ci-dessous:

La possibilité de déléguer la gestion à un exploitant pour les résidences de tourisme et les établissements à caractère para hôtelier.

Le report des frais d’établissement LMP : il arrive parfois qu’il n’y ait pas de recettes locatives au cours de la première année, notamment lorsque le programme LMP est réalisé dans le cadre d’un VEFA (un bien acheté en l’état futur d’achèvement). En vertu de la loi de Finances de 2009, les frais ne peuvent pas alors être imputés sur l’exercice de cette première année. La part des déficits issus des charges engagées est retenue en 3 fois sur les revenus des 3 premières années de location du bien à condition que l’activité continue à être exercée à titre professionnel.

La constitution d’un patrimoine  rapportant dans un premier temps un complément de revenus et,  par la suite, pouvant être transmis aux héritiers.

 

Les conditions à respecter

Pour prétendre aux avantages de la loi LMP, un investisseur doit respecter 3 principales conditions :

1. Etre immatriculé au Registre du commerce et des sociétés, à travers une SARL de famille ou directement, en qualité de loueur de bien meublé professionnel.

2. Réaliser des recettes annuelles de 23.000 euros au minimum. Ce montant pouvant être ramené au prorata-temporis si l’activité commence ou cesse en cours d’année. Si l’exercice est réalisé en société, l’appréciation ne se fait pas au niveau de l’entreprise. On tient en considération le prorata des droits ou des parts de bénéfices sociaux détenus par l’associé.

3. Les revenus générés par la location en LMP doivent dépasser ceux  provenant des autres activités du foyer fiscal du contribuable.

Par ailleurs, un bien loué en LMP doit être meublé et agencé de manière à ce que le locataire puisse en faire un usage normal d’habitation.

Pour louer un bien en meublé, une autorisation administrative préalable est requise dans certaines villes, notamment à Paris.