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Loi LMNP.

Vous vous intéressez à tout ce qui touche la défiscalisation sur les biens immobiliers. Vous souhaitez vous informer sur la loi LMNP : ses principes, ses avantages fiscaux, les types de biens concernés et les conditions à respecter. Voici tous les renseignements utiles si vous envisagez d’investir dans le cadre de ce système.

 

Principes de la loi

Le statut LMNP ouvre droit aux particuliers ou aux sociétés exerçant la location immobilière. Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ce dispositif, l’activité doit être réalisée à titre non professionnel et les biens loués doivent être meublés.

Sont éligibles dans le cadre de la loi LMNP :

– Les personnes inscrites au Registre du commerce ne percevant via la location immobilière non professionnelle que des recettes annuelles inférieures ou égales à 23.000 euros TTC. En outre, cette activité doit leur rapporter moins de 50% de leur revenu global.

Dans le cas où l’activité est exercée en société, le niveau des recettes est apprécié au prorata des parts ou des droits de l’associé concerné et non au niveau des recettes globales de l’entreprise.

– Les personnes  ne figurant pas parmi les loueurs professionnels inscrits au Registre du commerce.

 

Avantages fiscaux

L’investissement en LMNP permet de jouir de multiples avantages fiscaux :

– Défiscalisation : déduction de charges et amortissement:

Grâce aux différentes mesures de défiscalisation, comme l’amortissement comptable et la déduction de nombreuses charges, l’impact fiscal sur les revenus issus de la location de bien meublé non professionnel est fortement limité.

  • L’investisseur peut bénéficier de l’abstraction sur ses revenus locatifs des frais d’ingénierie et de commercialisation, des dépenses d’entretien et des intérêts d’emprunt dés la première année d’exploitation.
  • 50% des recettes perçues dans le cadre d’une LMNP sont exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux pour ceux optant pour un investissement en micro BIC.
  • Le statut LMNP lui permet d’amortir son bien, l’intégralité de son investissement sur les murs (hors terrain) pouvant être amorti linéairement sur une durée de 20 à 40 ans en soustrayant sur ses revenus l’amortissement comptable du logement. Ceux non déduits au cours des années passées peuvent être imputés sur les loyers actuels.
  • Comme les logements sont loués meublés, le mobilier peut aussi être amorti sur une période de 5 à 7 ans.
  • Ces diverses déductions et l’amortissement génèrent un surplus  que l’investisseur peut différer au cours d’une période plus ou moins longue en fonction du type de prêt contracté (amortissable ou in fine).

– Les autres avantages d’un investissement en LMNP:

  • Récupération de la TVA dans le cas où le bien est loué par un exploitant d’établissement d’hébergement à  caractère hôtelier, de résidences étudiantes ou résidence de personnes âgées.
  • Possibilité de délégation de la gestion pour les résidences para hôtelières et de tourisme.
  • L’activité exercée dans le cadre d’une LMNP étant considérée comme commerciale, le système d’imposition est celui prévu pour la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
  • Les déficits sont imputés sur les bénéfices issus de toutes les activités non professionnelles imposables pendant la même année et au cours des 10 années suivantes.
  • La loi LMNP permet aux investisseurs de passer par l’intermédiaire d’une société non soumise au régime de l’imposition sur les sociétés : une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou une SARL de Famille.
  • La location en meublé non professionnel est un placement dans la pierre offrant l’opportunité de constituer un patrimoine qui prend de la valeur à long terme et de jouir d’un complément de revenus.

 

 Loi de finances 2015 et LMNP

En vertu de la loi de finances 2015, certains investissements en résidences meublés continuent à bénéficier de la réduction de 11% sur le prix de revient dans le cadre du dispositif Bouvard. Cette disposition peut donc venir en complément du régime LMNP classique auquel il n’a été porté aucune modification. Les promoteurs ont le choix entre :

La LMNP Bouvard qui prévoit : la réduction d’impôt de 11% sur le montant de l’investissement hors taxe – l’imposition des revenus locatifs dans la catégorie BIC – la récupération de la TVA.

– La LMNP classique pour laquelle ils peuvent bénéficier : d’amortissements permettant d’enrayer les revenus locatifs sur le plan fiscal – d’une imposition BIC – de la récupération de la TVA.

Il convient de signaler que ces réductions d’impôts ne doivent pas dépasser le nouveau plafond des niches fiscales fixé par la loi des finances 2015.

 

Quels types de biens ?

Sont éligibles à la loi LMNP tous les biens neufs ou anciens à condition qu’ils soient loués meublés. Il peut s’agir d’appartements localisés au sein de résidences de services ou de logements classiques.

Les résidences de services existent en 4 versions :

Résidence étudiante : comme son nom l’indique, elle est destinée aux étudiants. Elle se situe souvent en plein centre de grandes agglomérations.

Résidence d’affaires : elle est en principe dédiée aux salariés et aux cadres d’entreprise  en déplacement. Elle peut être en centre-ville ou à proximité des gares et des aéroports.

Résidence de tourisme : elle se trouve dans les villes touristiques, dans les stations de ski en montagne ou dans les stations balnéaires au bord de la mer.

EHPAD (établissement hospitalier conçu pour les personnes âgées dépendantes) : pour simplifier, il s’agit d’une maison de retraite.

 

Les conditions à respecter

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, le contribuable doit répondre aux critères suivants :

  • Louer meublés.
  • Ne pas percevoir de recettes annuelles issue de cette activité dépassant 23.000 euros TTC et que cette somme soit inférieure à 50% de votre revenu global.
  • Faire partie d’un foyer fiscal inscrit, au moins, au RCS (registre du commerce et des sociétés).
  • Si la location est l’habitation principale de votre locataire, un bail doit être établi pour une durée d’un an au minimum, ce délai étant réduit à 9 mois en cas de location à un étudiant et peut être reconduit tacitement.
  • Dans certaines villes, une autorisation peut être nécessaire (Paris par exemple).